關於恭王府的前身，史學界眾說紛紜：有人說，它是曹雪芹祖父曹寅的宅邸，早在康熙年間就初見雛形；也有人說，這是和珅在乾隆年間為兒子迎娶固倫和孝公主所興建。不過，無論和珅是初建還是翻改，一切都在嘉慶四年，即1799年，乾隆駕崩的第二天結束——嘉慶皇帝下旨抄其全家，收獲白銀8億兩，相當於國庫十幾年的總收入.
如果你手中沒有導游圖，進入恭王府後一定會迷路，因為走進大門，展現在你面前的，是迷你版午門廣場般寬闊的東、中、西三路。經過中路的第一個小院，再走過二門，你才能進入王府的中心區域——銀安殿、樂道堂和嘉樂堂。不久前復建的銀安殿俗呼銀鑾殿，是恭王府最主要的建築，是重要節日時的禮儀標志。樂道堂由是奕?的起居室，並因梁柱上有貼金鳳凰彩繪被考證為和珅兒媳固倫和孝公主的居所。嘉樂堂則是和珅時期的建築，據說，堂上高懸的“嘉樂堂”匾額，據說，便是乾隆帝御筆。
穿過垂花門，你便到達了恭王府最精美的建築——錫晉齋。錫晉齋俗稱楠木房，正中廳內東西北三面為兩層暗樓，樓內的碧紗櫥檻窗、欄杆等大多用金絲楠木裝修，色澤雍容富麗、雕飾精美細致。然而，這些僅具裝飾性的楠木，在當年，卻“所蓋楠木房屋僭侈逾制，其多寶閣、隔斷皆仿造寧壽宮制造”。別小瞧這幾十個字，它們的份量重如泰山：史上金絲楠木專用於皇家宮殿，民間如有人擅自使用，會因逾越禮制而獲罪；而寧壽宮，即嘉慶給乾隆准備的寢宮。臣子的家宅，鬥膽使用皇家材質，這還不該重罰?
西洋門&大戲樓: 中西合璧的王府“雙絕”
穿過銜接府邸和花園的後罩樓，你則會置身於王府最具魅力的後花園中。恭王府花園又稱“萃錦園”，以其既莊嚴又細膩的格調，中西合璧的風韻躍居北京幾十座王府花園之最。
花園正門，即那座漢白玉雕刻而成，造型舒展流暢的西洋門被稱為恭王府三絕之一，它也是國內最大的漢白玉整雕門，據說，該門是恭親王為奕?仿圓明園西洋樓風格所建，體現出主人希望學習西方文化技術的意願。事實上，奕䜣就是洋務運動的負責人.
經過獨樂峰向北，位於“蝠池”和假山旁邊的沁心亭，則是和坤的創意。這座亭來自古籍中的“曲水流觴”，又稱“流杯亭”。亭內地面上有一條約10釐米寬的彎曲的凹槽作為流水渠道，亭後假山中老井的水潺潺流下，然後注入水槽，形成“曲水”的形態。水路，從北向南看為一個“壽”字，而從東向西看又是草書中的“水”字，所以此亭又被稱為“水壽亭”。流水出口的位置坐北朝南，是主位。當年，和珅常坐在這裡，與好友清客在山水風月中吟詩論字，頗有些在山水花鳥畫中得道成仙的韻味。
經過垂花門過牡丹院，就到了恭王府第二絕——大戲樓。這座戲樓建於同治年間，是中國現存惟一的全封閉式大戲樓。戲台兩側的兩根大柱、四壁與棚頂皆繪滿了纏枝藤蘿，棚頂高懸著20盞大紅宮燈20盞，地面則是20張井然有序的八仙桌和太師椅。廳內南邊是高約一米的戲台，戲台上方，高懸著“賞心樂事”的金字黑匾。
聲音的困擾是舊時所有戲樓最棘手的難題，但王爺自有王爺的辦法。奕?建造大戲樓時，為保證聲音逼真，專門派人將戲台底下掏空後放置了若干口大缸，巧妙增大了共鳴混響空間，使觀眾身處戲樓裡的任何位置，都能清晰地聽到不借助任何傳聲工具的演員的演唱。事實證明，大缸的作用足以毗美現代化擴音設備。雖然150年時光荏苒，但仍時有演員來此演出後稱贊道：大戲樓的音色效果比音樂廳還要好！
福字碑&後花園：傳奇與真實交織之地
要是你想在恭王府中歷數“福”，那將數不勝數,因為今人眼中面目猙獰的蝙蝠，由於和“福”同音，在舊時可是上至皇室，下至臣子的最愛。“蝠池”、蝠廳，以及院內盆景、花卉、石頭壘起的蝙蝠狀，甚至連窗戶上的圖案……恭王府中的“福”可謂無處不在，但最引人矚目的“福”字，卻是這裡的鎮園之寶“福字碑”。
從園中的最高點邀月台順著滴翠岩探身而進，便是 “福字碑”的藏身之處——秘雲洞。走入洞內，你會看到一塊長7.9米的碑石，碑上加蓋御璽的巨大福字蒼勁有力。康熙書法造詣頗深，但一生罕有題字，北京城內，除公文外，經考證的康熙題字只有三個，除了福字碑上的 “福”字外，就是高懸於故宮交泰殿的“無為”。無為匾額也未有加蓋“康熙御筆之寶”印璽。足可見那御璽加頂“福”的珍貴。
然而“福字碑”的來歷，卻始終是史學界的一個謎。民間傳說是和坤求乾隆所賜或偷運出宮，放在依水而建的龍脈上，以求洪福齊天，但未得史料證實。後來，也有紅學家推測福字碑最早主人可能是康熙乳母之子、與皇帝曾是“發小”的曹雪芹祖父曹寅，此說雖亦無佐證，“恭王府花園”=“大觀園”的公式，卻被很多時尚類媒體所津津樂道。
但無論結果如何，恭王府花園與生俱來的貴族氣質，還是和《紅樓夢》的描寫不謀而合。從“福字碑”向西經過韻花簃，你便到了全園最動人的風景：人工湖、湖心亭中間的三間水榭“詩畫舫”以及北岸的五間軒館澄懷擷秀。清澈的水面上，圍牆、庭院、亭閣和旖旎綺麗的圖案組成巨大的迷宮，或許，當年和寶釵黛玉同樣年紀的格格福晉側福晉們就曾在碧水之上、亭台之間帶領丫鬟賞荷垂釣、吟詩做畫，似水流年。
但是這種美麗，又能延續多久呢？翻開歷史，奕?平安終老僅30年，其孫末代恭親王溥偉就把王府抵押給教會，而後客死異鄉. 300年王府,傳奇與真實交織,往事並不如煙.
因歷史原因，仍基本保留原建制，並以各種形式對外開放的各式貴族府邸只有數家，即：
A．雍和宮：東城區雍和宮大街12號，雍正繼位前的府邸，詳情參見本章 “雍和宮”一節。
B．普渡寺/睿親王府：東城區南池子大街內普渡寺前巷。
清初攝政王多爾袞入關後的宅邸。多爾袞去世後，順治論罪追奪爵位，廢府改廟。
免費游覽。乘坐2、60路公共汽車東華門下車，步行沿普渡寺後巷向南近百米即到。
C. 和敬公主府：東城區張自忠路3號。
乾隆女兒固倫和敬公主的府現原府部分保留，部分拆除改建小樓作為經濟型和敬府賓館，內設餐廳及娛樂設施，標准間價格250~400元。
D．寧郡王府：東城區東單北極閣三條17號。
康熙孫輩的府邸。現王府前院被中國青年藝術劇院使用，經常演出時尚的小劇場話劇。
E．桂公府：東城區芳嘉園胡同11號。
慈禧太後幼弟桂祥的府邸。現王府部分院落為高檔餐廳桂公府餐廳，主營烤鴨和老北京官府菜，人均消費200元左右。
F. 榮壽固倫公主府：東城區美術館大取燈胡同9號。
原為康熙 24子府邸的一部分。西太後垂簾聽政後，為感謝恭親王佐理，封其長女為榮壽固倫公主，並賜其宅院。現王府部分院落為高檔餐廳格格府餐廳，主營老鴨湯和火鍋，人均消費150~200元。
